07.09.2020

«Метриум»: Как инвестировать в новостройки Новой Москвы? Стратегия 2: аренда

На рынке аренды в Новой Москве представлено порядка 1,5 тыс. квартир, и спрос на них постоянно растет, что вызывает естественный интерес инвесторов, занимающихся арендным бизнесом. Эксперты «Метриум» продолжают рассказывать об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать. На этот раз речь пойдет о покупке квартиры для сдачи в аренду.

Чтобы выбрать оптимальную квартиру для сдачи в аренду в Новой Москве нужно сначала правильно подобрать жилой комплекс, а затем и саму квартиру. При этом следует придерживаться шести основных правил поиска ЖК и, собственно, арендной квартиры.

I. Выбираем жилой комплекс

Основная характеристика жилья в Новой Москве, на которую обращают внимание арендаторы – транспортная доступность. Как правило, квартиры в ТиНАО снимают работающие в Москве люди. Среди них могут быть как приезжие из других регионов, так и москвичи. Нередко Новую Москву для аренды жилья рассматривают молодые коренные жители юго-западного и западного административных округов Москвы, которые хотят жить отдельно от родителей, но не желают при этом уезжать в отдаленные от ЮЗАО и ЗАО районы столицы. При выборе арендного жилья в Новой Москве все эти группы покупателей обращают внимание прежде всего на три аспекта – расположение ЖК относительно транспортных узлов и магистралей, его удаленность от МКАД и уровень развития локации, в которой находится дом.

Хорошая транспортная доступность

В Новой Москве транспортная доступность обусловлена расположением жилого комплекса относительно метро и автомагистралей. Такие комплексы пользуются наибольшим спросом у арендаторов, почти всегда связанных со «старой» Москвой работой, родственными или дружественными связями.

При этом жилой комплекс в шаговой доступности от метро куда реже встречается в Новой Москве, чем в «старой». Станции метрополитена рядом с домом (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». Кроме того, после открытия станции «Новомосковская» аналогичная доступность к метро появится у ЖК «Белые ночи» и южной части ЖК «Скандинавия». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает порядка 15 минут.

Обращать следует внимание и на транспортную доступность ближайшей автомагистрали, которая ведет в «старую» Москву. Фактически речь идет о двух основных для Новой Москвы шоссе – Калужском и Киевском. Ближайшие проекты новостройки к Калужскому шоссе «Испанские кварталы», «Скандинавия», Russian Design District, «Новая Звезда», «Дубровка», «Авкилон Park», «Москвичка», «Южное Бунино», район Новые Ватутинки и др.

Гораздо меньше новостроек возводится вдоль Киевского шоссе. Это homecity, «Позитив», «Румянцево Парк», «Саларьево Парк», «Первый Московский», «Ново-Никольское».

Близость к МКАД

Вторая характеристика жилого комплекса, которая практически сразу попадает в поле зрения арендатора жилья в Новой Москве, это расположение относительно МКАД – условной границы, отделяющей «старую» Москву от Новой. Доставка онлайн-покупок, возможность воспользоваться такси, выезды в центр для досуга – все эти аспекты важны для арендатора. Соответственно, чем ближе к МКАД, тем ликвиднее жилье для аренды.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе. Есть ЖК, которые удалены от ближайшего шоссе и добираться от них до МКАД не быстрее, чем из некоторых ЖК, находящихся в 8-10 км от МКАД, но непосредственно у шоссе.

«Фактор удаленности от МКАД не следует абсолютизировать, если комплекс находится рядом с метро, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С учетом строительства новой ветки метро, которая будет проложена через Коммунарку и до Троицка, на карте местного рынка новостроек появится много жилых комплексов, которые будут привлекательнее в силу близости к метро, чем ЖК, находящиеся возле МКАД, но не имеющие в шаговой доступности метрополитена.
В частности, культурно-образовательный кластер Russian Design District возводится в 15 км от МКАД, но в 2023 году рядом откроется метро «Ватутинки», благодаря которому в центр Москвы можно будет попасть быстрее, чем на автомобиле из более близких к МКАД комплексов».

Новая Коммунарская линия метро свяжет станцию «Академическая» с Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), «Новые Ватутинки» и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

Развитый район

Вопрос о наличии социальной и коммерческой инфраструктуры в Новой Москве стоит остро. Поэтому арендаторы склонны подыскивать жилье в составе крупных проектов или сложившихся жилых массивов. Так они могут быть уверены в том, что поблизости найдутся супермаркеты, кафе и рестораны, магазины, салоны красоты, отделения банков, детские сады, школы и другие жизненно важные объекты. Поэтому при поиске ЖК для арендного бизнеса следует обращать внимание именно на такие локации.

Крупнейшие кластеры такого рода – это Коммунарка (жилые комплексы «Москва А101», «Аквилон Парк», «Скандинавия», «Новая Звезда»), Щербинка (ЖК «Остафьево», «Белая звезда», «Калипсо-3»), Саларьево-Румянцево (homecity, «Румянцево Парк», «Позитив», «Саларьево Парк»), Переделкино («Переделкино-Ближнее», «Рассказово», «Городские истории»), Ватутинки (Russian Design District, «Новые Ватутинки», «Кленовые Аллеи», «Андерсен») и Прокшино (первый и второй районы ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино»).

«По состоянию на лето 2020 года в жилых проектах ГК «А101» открыто более 350 объектов сопутствующей инфраструктуры, из которых около 64% относятся к малому бизнесу, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Мы помогаем бизнесменам выбрать развивающуюся и доходную нишу в локации, содействуем в скором открытии и предоставляем арендные каникулы, привлекаем на территорию крупные франшизы.
Это гарантирует разнообразие объектов, здоровый уровень конкуренции и, в конечном счете, повышение качества инфраструктуры в целом. В наших проектах, помимо базового пула операторов, есть образовательные объекты, коворкинги, досуговые центры, а также международная детская школа балета и Центр культуры и бизнеса Китая.
С переходом части людей на удаленную работу требования к инфраструктуре жилых комплексов в части ассортимента товаров и услуг будут расти, поэтому тесное взаимодействие с собственниками и арендаторами коммерческих помещений – одно из важных слагаемых успеха девелоперов».
«Инвестору также следует учитывать и комплексы с уникальной инфраструктурой, которые также появляются в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин. – При поиске арендатора нестандартные образовательные или спортивные объекты могут стать дополнительным аргументом и конкурентным преимуществом арендодателя перед сотнями квартир в других ЖК, не соседствующих с продвинутыми фитнес-клубами или спортивными школами.
К примеру, в рамках нашего проекта Russian Design District будут открыты Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, а также различные творческие студии и мастерские».

II. Выбираем квартиру

На следующем этапе идет поиск квартиры. И если в случае с жилым комплексом логика «выбирать как для себя» оправдана, то квартира должна удовлетворять потребности только временно живущего в ней человека (а значит и иметь терпимые для него недостатки). Так инвестор минимизирует размер вложений.

Квартира с отделкой

Для сдачи в аренду лучше подойдет квартира с отделкой. Если инвестор приобретает такое жилье, то ему не нужно тратить время и деньги на ремонт. При прочих равных отделка от застройщика, включенная в стоимость квартиры, обойдется дешевле, чем проведение ремонта своими силами.

По данным «Метриум», в Новой Москве сейчас представлено порядка 4,3 тыс. квартир с отделкой в 16 жилых комплексах, что составляет 47% от общего объема предложения новостроек («Скандинавия», «Новые Ватутинки», «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Новое Бутово», «Бунинские луга», «Баркли Медовая долина», «Внуково парк», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и др.). Также на рынке есть более 700 квартир с отделкой white box. Жилье с предчистовой отделкой в том числе может рассматриваться инвестором – такие квартиры требуют минимальных вложений на косметический ремонт.

Оптимальный выбор – студия

Далее следует определиться с типом квартиры. По мнению экспертов «Метриум», для сдачи в наем в Новой Москве лучше всего подходят студии. Их доля на локальном рынке арендного жилья составляет всего 6%, тогда как однокомнатные квартиры составляют 46%, двухкомнатные – 31% предложения.

При этом ставки аренды студий в пересчете на квадратный метр самые высокие и составляют в среднем 1,2 тыс. рублей. Между тем арендовать однокомнатную квартиру можно в среднем за 850 рублей за кв.м., а двухкомнатную – за 750 рублей за кв.м. В среднем ежемесячный арендный платеж для студий составляет 31 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 32 тыс. рублей, а двухкомнатной – 42 тыс. рублей.

Таким образом, наиболее конкурентным вариантом жилья на рынке аренды Новой Москвы является студия: ежемесячная аренда сопоставима с однокомнатной квартирой, но в силу их меньшего размера доход с «квадрата» выше. При этом конкуренция арендодателей однокомнатных квартир намного острее, чем у владельцев студий.

По данным «Метриум», средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы составляет 4,4 млн рублей, а ее площадь – 26,5 кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 6,1 млн рублей (39 кв.м), а двухкомнатную – за 8,4 млн рублей (62 кв.м). Соответственно студия требует минимальных вложений, а доходность аренды такого объекта будет максимальной.

«Неликвидная» квартира

В любом жилом комплексе есть квартиры с относительно низкой стоимостью по сравнению с другими. Это связано с их качественными характеристиками, которые отпугивают потенциальных покупателей, рассчитывающих на длительное проживание. Однако арендатор вполне может закрыть глаза на эти неудобства, потому что для него они временные. Стоимость таких квартир ниже, поэтому инвестору лучше вкладываться именно в такие объекты.

Обычно дешевле других квартиры на низких этажах (2-й или 3-й). Разница в стоимости с квартирами на верхних этажах может достигать 10-15%. Вторая характеристика, существенно влияющая на стоимость, – это вид из окна. Обзор на поля, леса и реки обойдется дороже, чем вид на соседний корпус. Расположение квартиры на этаже также влияет на стоимость. Объекты, находящиеся рядом с лифтовыми шахтами и холлами, дешевле. Более низкая стоимость у угловых квартир в П-образных корпусах.

«Рынок аренды в Новой Москве будет расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основная причина – рост стоимости жилья в «старой» Москве, который идет интенсивнее, чем снижение ипотечных ставок.
При этом распространение удаленного режима работы во многих компаниях приведет к тому, что отдаленность Новой Москвы от центра уже не будет мощным стоп-фактором в глазах потенциальных арендаторов местного жилья. Среди других причин роста привлекательности жилья здесь станет новая инфраструктура, качественное благоустройство, а также хорошая экологическая ситуация».