15.09.2020

«Метриум»: Как инвестировать в новостройки Новой Москвы? Стратегия 3: сохранение средств

В разгар кризиса россияне переводят сбережения в надежные активы, которые долгие годы сохраняют высокую стоимость и ликвидность, в частности, в квартиры для долгосрочного владения с последующей продажей. В Московском регионе для этой цели хорошо подходят лоты в Новой Москве, на долю которой приходится 28% продаж нового жилья в столице. Эксперты «Метриум» рассказывают, как на местном рынке найти подходящий жилой комплекс и ликвидную квартиру.

Транспортная доступность

Расположение комплекса относительно транспортных узлов и магистралей – основная характеристика ликвидности жилья в Новой Москве. Однако в отличие от инвестиций с целью быстрой продажи или аренды, для долгосрочных вложений нужно учитывать перспективу развития транспортной сети на долгие годы. По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, до 2035 года в Новой Москве построят 25 станций метро. Сейчас известно о строительстве Коммунарской линии метро, которая будет проложена до Троицка вдоль поселений по Калужскому шоссе, а также о продлении Калининско-Солнцевской ветки до станций «Пыхтино» и «Внуково».

Соответственно для долгосрочных вложений инвестор может рассматривать жилые комплексы в зоне действия будущих станций. В частности, новые станции метро Коммунарской линии улучшат транспортную доступность жилых комплексов «Новые Ватутинки. Десна», «Андерсен», Новые Ватутинки (микрорайон Центральный), «Кленовые аллеи», Russian Design District. Новые станции желтой ветки помогут быстрее добираться до «старой» Москвы жителям комплексов «Баркли Медовая долина», «Внуково Парк» и «Середневский лес». Кроме того, продление Сокольнической линии на одну станцию обеспечит пешую доступность метро южной части жилого комплекса «Скандинавия».

Впрочем, для долгосрочных вложений подойдут и жилые комплексы рядом с существующими станциями метро. Правда, уровень цен в них будет выше, так как наличие метро уже повлияло на ценообразование. Помимо этого, также важна и доступность ближайших магистралей, ведущих в Москву, – Калужского и Киевского шоссе.

Расположение жилого комплекса

При выборе жилого комплекса также следует оценивать перспективы развития локации. В этом смысле близость к «старой» Москве и метро остаются важными критериями, но привлекательными могут стать и другие районы.

Сейчас в Новой Москве формируются точки притяжения – территории, где создаются деловые центры и бизнес-парки, торговые центры, объекты культуры и спорта, органы управления местных властей и т.п. Эти локации будут притягивать финансовые ресурсы, формировать налоговую базу и создавать рабочие места для высококвалифицированных специалистов. Объекты торговли, спорта и досуга могут стать интересными сюда как местных жителей, так и людей из других районов Москвы и Подмосковья. Все это будет повышать привлекательность расположенных рядом жилых комплексов и обеспечивать им долгосрочный рост стоимости.

Прежде всего инвестору нужно обратить внимание на общественно-деловые точки роста, которых в Новой Москве четыре: Румянцево, Коммунарка, Внуково и Троицк. Здесь построят бизнес-парки, появятся органы управления местных властей, сюда будут привлекаться инвестиции в торговую, офисную и складскую недвижимость. В перспективе создание рабочих мест повысит привлекательность жилых комплексов, находящихся поблизости.

В частности, в районе Румянцева идет реализация проектов homecity, «Позитив», «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк». Рядом с Коммунаркой строят ЖК «Скандинавия», «Москва А101», «Аквилон Парк», «Москвичка», «Новая звезда» и др. Рядом с поселением Внуково – «Переделкино-Ближнее», «Городские истории», «Рассказово», «Внуково парк». В районе Троицка – Russian Design District.

Кроме общественно-деловых в Новой Москве сейчас формируются мощные спортивно-развлекательные и культурно-образовательные кластеры. Так, в Прокшино ГК «А101» создает спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» с бизнес-кварталом, спортивными и развлекательными объектами. Рядом с Прокшино возводятся жилые комплексы «Испанские кварталы» и «Прокшино». В Ватутинках Группа Родина строит культурно-образовательный кластер Russian Design District с самым большим, пожалуй, на сегодняшний день набором развивающей инфраструктуры.

«Стоимость квадратного метра жилья в ТиНАО растет в среднем на 15% в год, а спрос концентрируется вокруг проектов с качественной и разнообразной инфраструктурой как в рамках самих ЖК, так и в ближайшем окружении, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Прокшино», «Москва А101», «Прокшино»).
В этом смысле спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» может стать особенно эффективным в силу уникальности запланированных в нем объектов, таких как горнолыжный склон, аквакурорт или центр молодежных видов спорта. Интерес ко всему, что связано с ЗОЖ и саморазвитием, отмечается давно, но после пандемии он концентрируется на уникальных и качественных проектах.
Кроме того, кластерное развитие территории соберет разноплановые объекты в одной локации, что только усилит пользовательский интерес. Это обеспечивает высокий спрос на жилье в шаговой доступности от кластера на долгосрочную перспективу».

Масштаб и концепция жилого комплекса

На следующем этапе необходимо определиться с жилым комплексом. Для долгосрочных инвестиций, по мнению экспертов «Метриум», лучше выбирать сравнительно небольшие ЖК. В таких комплексах при перепродаже квартиры конкуренция продавцов будет меньше, чем в масштабных ЖК, насчитывающих десятки корпусов. Правда, небольших проектов застройки в Новой Москве немного («Алхимово», «Внуково Парк», «Калипсо-3», «Новая Звезда», homecity, Russian Design District).

Также следует учитывать концепцию комплекса и его обеспеченность объектами инфраструктуры. Чем ярче и прогрессивнее концепция проекта, тем больше шансов на перепродажу в долгосрочной перспективе квартиры не только без дисконта, но и с прибылью. Такие проекты в Новой Москве есть. К примеру, Группа Родина реализует проект культурно-образовательного кластера Russian Design District, который будет состоять из девяти жилых домов, спроектированных известными дизайнерами, спортсменами, деятелями искусств и бизнеса.

В образовательную часть кластера войдут детский сад, общеобразовательная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), Академия моды Валентина Юдашкина, Школа кино и театрального искусства, Школа танцев, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские. Спортивное ядро кластера составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.

«Мы живем в непростое время, когда на первый план с точки зрения саморазвития выходит личностная конкуренция, поэтому в перспективе пользоваться спросом будут именно такие жилые комплексы, которые способны создать экосистему для жизни людей, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В нашем кластере появятся спортивная, образовательная и культурная платформы, как раз создающие условия для развития семьи и личности в этом направлении. Здесь можно будет получить перспективные профессиональные компетенции, заниматься спортом, посещать интересные культурные мероприятия в области искусства и технологий».

Стадия строительной готовности

Для долгосрочных вложений лучше выбрать квартиру в жилом комплексе на ранней стадии строительства. Таким образом владелец жилья может не только получить прибыль, но и застраховать себя в будущем от падения цен на жилье. По подсчетам экспертов «Метриум», в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройке с момента старта продаж и до завершения строительства может увеличиться на 40%. Соответственно даже если цены на жилье в долгосрочной перспективе начнут устойчиво снижаться, что маловероятно, у собственника останется порядка 40% от стоимости квартиры до получения убытка.

По данным «Метриум», на начальном этапе строительства сейчас находятся 33% квартир (3 тыс. единиц), представленных в проектах новостроек Новой Москвы; в домах, где идет сооружение этажей, – 40% объектов (3,7 тыс.); в корпусах на стадии отделочных работ – 24% (2,2 тыс.); в готовых новостройках продается лишь 3% квартир (менее 300 объектов).

Тип квартиры

Для перепродажи в долгосрочной перспективе всегда лучше выбирать наиболее ходовые варианты квартир, которые подойдут основной массе потенциальных покупателей. Как правило, это семейные люди с детьми, ориентированные на покупку двух- или трехкомнатной квартиры.

На сегодняшний день на вторичном рынке нового жилья (не старше 2015 года постройки) на долю студий приходится 8% вариантов, однокомнатных квартиры – 35%, двухкомнатных – 34%, трехкомнатных – 23%. При этом разница в цене между квартирами в строящихся и готовых новостройках вторичного рынка весьма заметна. Студия в строящемся ЖК стоит 4,4 млн рублей, а на «вторичке» в готовом комплексе – 5,6 млн рублей; однокомнатная квартира – 6,1 млн рублей против 6,8 млн рублей; двухкомнатная – 8,4 млн против 9,6 млн рублей; трехкомнатная – 11,2 млн рублей против 13 млн рублей.

Как видно, наименьшая разница в цене наблюдается у однокомнатных квартир. Это связано с большим предложением и высокой конкуренцией продавцов. Между тем студии и двухкомнатные квартиры на «вторичке» в готовых новостройках дороже строящихся аналогов на 1,2 млн рублей, трехкомнатные квартиры – на 1,8 млн рублей. С учетом того, что студии – это нишевый продукт со специфической аудиторией, а трехкомнатная квартира – наиболее дорогой вариант с ограниченным кругом потенциальных покупателей, оптимальным вариантом для долгосрочных вложений становится двухкомнатная квартира.

«Инвесторы, рассматривающие приобретение квартиры для долгосрочных вложений, вполне могут привлечь кредит, – рекомендует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ставки опустились на исторически минимальный уровень благодаря субсидированию ипотеки. На старте продаж двухкомнатную квартиру в новостройке можно приобрести примерно за 32 тыс. рублей в месяц со сроком погашения до 20 лет. После ввода здания в эксплуатацию квартиру можно сдать в аренду, и она будет самоокупаться, сохраняя при этом высокую рыночную стоимость. Впоследствии квартиру можно будет продать».