26.02.2021

Исследования Savills. Индекс городов мира. Полная версия

Рынки элитного жилья демонстрируют устойчивость к влиянию Covid-19

2020 год прошел под влиянием пандемии Covid-19, что отразилось на всех аспектах жизни и рынках мировой экономики. Сегмент элитного жилья не был застрахован от подобных угроз, но оказался одним из наиболее устойчивых секторов недвижимости, — к таким выводам пришли эксперты международного агентства недвижимости Savills по итогам исследования Savills World Cities Prime Residential Index. Анализ основан на оценке средней стоимости лотов премиальной недвижимости в 30 самых крупных городах мира.

По итогам года средний темп роста цен в национальных валютах совокупно во всех исследуемых городах показал положительную динамику, и мы ожидаем, что в наступившем году рост продолжится.

Цены в премиум сегменте демонстрируют устойчивый рост

Устойчивость рынкам элитного жилья дали показатели второй половины 2020 года. Совокупно во всех 30 городах по итогам года Индекс продемонстрировал рост средней стоимости недвижимости на 0,8%, что компенсировало спад на 0,3% зафиксированный в первой половине года, причем мировой ВВП все еще находится на этапе восстановления. В итоге средний годовой рост цен на недвижимость в мире составил + 0,5%. Переломным моментом стало ослабление ограничительных мер в большинстве стран мира. Благодаря стимулированию продаж, низким процентным ставкам и спросу на недвижимость больших площадей, премиальные рынки жилой недвижимости мира начали уверенно восстанавливаться.

Самые хорошие показатели продемонстрировали города, где принимались меры по управлению ситуацией и поддержанию экономической активности, такие как Сеул, Ханчжоу и Берлин. Немаловажную роль здесь также сыграли соотношение объемов спроса и предложения.

Стоимость аренды и доходность

Ситуация на мировом рынке аренды элитной недвижимости в 2020 году демонстрирует менее позитивную динамику. Основной спрос обычно генерируют международные и корпоративные арендаторы, а ограничения на поездки стали препятствием для привлечения такой аудитории. Падение на туристическом рынке привело к тому, что многие квартиры, сдаваемые ранее в краткосрочную аренду, вышли на долгосрочный рынок и увеличили объем предложения. В первой половине года арендные ставки на элитное жилье упали на 1,5%, во втором полугодии падение продолжилось и составило еще 1%. В итоге в целом по миру уровень арендных ставок за год снизился на 2,5%.

Доходность при этом остается относительно стабильной. По итогам декабря 2020 года индекс средней доходности составил 3,1%, что всего на 0,1% ниже, чем годом ранее.

Влияние пандемии на стоимость премиального жилья было не столь значительным, как мировой финансовый кризис 2008 года (см. График 1), поскольку рецессия не была связана с банковским сектором. Процентные ставки остаются на рекордно низком уровне, а высокобюджетные специалисты не ощутили значительного снижения доходов.

Прогнозы

Несмотря на сохраняющуюся неопределенность, ожидается, что рынок элитной жилой недвижимости в 2021 году останется активным. С началом массовой вакцинации настроения улучшаются. Результаты исследования Savills World Cities Prime Residential Index демонстрируют стабильность сегмента элитной жилой недвижимости во всех странах мира. Прогноз роста стоимости недвижимости к концу 2021 года в исследуемых городах составляет 1,6%. Ожидается, что активность рынка второй половины прошедшего года сохранится в 2021 году, стимулом к этому послужат стремление к увеличению площади покупки и низкий уровень предложения в некоторых регионах. Исторически низкие процентные ставки также положительно влияют на привлекательность инвестиций в сегмент недвижимости.

По итогам исследования Savills рост цен на премиальную недвижимость в 2021 году прогнозируется в 19 городах, тогда как в 9 городах ожидается незначительный спад.

Потенциал роста арендной платы будет напрямую зависеть от международной мобильности и возобновления туристических потоков. Восстановление ожидается с началом периода массовой вакцинации, что станет стимулом к росту арендной платы и, соответственно, приведет к росту потенциальной доходности. Влияние Covid-19 на образ жизни и работы людей будет иметь долгие последствия, однако это не снизит привлекательность элитного сегмента недвижимости, как 2021 году, так и в последующие годы.

Обзор городов мира

Глобально на элитном рынке жилой недвижимости ожидается средний рост стоимости лота на 1,6%, в то время как в 2020 году он составил 0,5%.

Европа

Самый заметный на европейском рынке рост цен на элитное жилье в 2021 году ожидается в Берлине. В столице Германии уровень спроса, превышающий предложение продолжит восходящую траекторию.

Ожидается, что премиальный рынок недвижимости Лондона останется чувствительным к цене в течение всего 2021 года. Элитное жилье здесь будет более устойчивым по сравнению с остальными сегментами недвижимости, поскольку центральный район Лондона продолжает оставаться рынком возможностей и сохраняет свой инвестиционный потенциал, особенно для долларовых покупателей.

В части европейских городов, включенных в исследование, ситуация менее стабильная, но значительного падения цен не предвидится. Небольшое снижение стоимости премиальной недвижимости ожидается в Париже, Лиссабоне, Мадриде и Риме. Причинами такого спада выступают более низкий международный спрос и более слабые экономические перспективы.

Азиатско-Тихоокеанский регион

В прогнозах ситуации в Азиатско-Тихоокеанском регионе мы встречаем как города с самым высоким индексом в мире, так и с самым низким.

Самый заметный рост индекса продолжится на рынке недвижимости Сеула. Обусловлено это высоким спросом, спровоцированным исторически низкими процентными ставками, хорошими экономическими показателями и дефицитом предложения. В Гонконге, напротив, ожидается самый слабый рост в регионе и один из самых низких в мире. Цены в премиум сегменте здесь продолжат корректироваться по причине нестабильной политической ситуации.

Соединенные Штаты

В США, как и на многих западных рынках, в 2020 году на фоне пандемии наблюдался спрос на квартиры большей площади. Эта тенденция сохранится в 2021 году, что пойдет на пользу таки городам, как Лос-Анджелес и Майами. По прогнозам в Майами будет наблюдаться самый сильный рост среди городов США. Штат Флорида имеет особенно привлекательные налоговые преимущества, и будет востребован специалистами, имеющими возможность удаленной работы. В Нью-Йорке из-за повышенных ограничительных мер в связи с пандемией и переизбытка предложения прогнозируется самый низкий индекс среди городов США.

Пиковые значения индекса

Во второй половине года, благодаря росту активности и снижению ограничительных мер, вызванных пандемией, цены на элитную недвижимость выросли в 64% городов, в то время как в первом полугодии рост наблюдался лишь в 39%. В Азиатско-Тихоокеанском регионе самые высокие показатели роста цен на жилье в 2020 году продемонстрировал Сеул. Рынок жилья в южнокорейской столице имеет тенденцию к росту из-за дефицита предложения и исторически низких процентных ставок. Экономическая активность в Южной Корее не столь значительно пострадала от пандемии в 2020 году, поскольку в стране не вводили жесткие меры изоляции.

В городах Китая за последний год также наблюдались высокие показатели роста цен. Китай продемонстрировал сравнительно высокие экономические показатели в 2020 году. По данным Oxford Economics, ВВП страны увеличился на 2% в 2020 году, в то время как мировой ВВП снизился на 4%. Самые высокие показатели индекса в Китае были зафиксированы в Ханчжоу, благодаря государственной программе привлечения высокобюджетных специалистов и развитой технологической среде.

Самое сильное падение цен за год зафиксировано в Мумбаи. Премиальный рынок в индийском городе был насыщен избыточным предложением, в то время как страна сильно пострадала от вируса. При этом в результате ввода в сентябре госпрограммы снижения гербовых сборов, во второй половине года падение цен на недвижимость замедлилось.

Рынок премиальной недвижимости Гонконга также продемонстрировал одно из самых заметных падений цен в 2020 году. Пик снижения был пройден в июне 2019 года из-за смены политической обстановки в городе, но цены продолжают показывать отрицательную динамику. Стабилизацию цен мы наблюдали во второй половине года, благодаря притоку покупателей, решивших воспользоваться выгодным предложением.

Соотношение спроса и предложения помогает поддерживать положительный рост в некоторых европейских городах. Несмотря на влияние пандемии за последний год, спрос оставался важным фактором повышения стоимости самого дорого жилья. Во многих городах с низким уровнем предложения по-прежнему наблюдается положительный рост цен. Так было в ряде европейских городов, включая Берлин, Амстердам и Париж. Цены на элитные квартиры в Лондоне оставались неизменными в течение всего 2020 года. Активность на рынке элитного жилья возросла после завершения локдауна в мае, во многом, за счет покупателей, которые хотели увеличить площадь лота. Ядро базового спроса сохранилось, но ограничения на поездки за границу снизили возможность зарубежных покупок.

В 2020 году в Лиссабоне произошло наибольшее падение цен среди европейских городов, входящих в индекс, поскольку рынок здесь зависим от международных покупателей, а туризм является основой экономики города.

Позитивные изменения в городах США во второй половине 2020 года

Ценовые показатели на элитную недвижимость во всех городах США, включенных в Индекс Savills, улучшились во второй половине 2020 года в сравнении с первым полугодием. Такие факторы, как ослабление ограничений по Covid-19, привлекательные процентные ставки и сильный фондовый рынок, дали импульс элитному рынку. Лос-Анджелес показал самый сильный рост Индекса за год, за ним следует Майами. Во второй половине года в обоих городах наблюдалась высокая активность, обусловленная спросом на особняки. Сравнительно высокая цена весь год удерживалась в Сан-Франциско, что обусловлено низким уровнем предложения в городе. Годовой Индекс в Нью-Йорке немного упал из-за существующего избытка предложения.

Цены снижаются в Кейптауне и Дубае

За последний год в Кейптауне и Дубае также наблюдалось снижение стоимости элитной недвижимости. Еще до начала пандемии рынок Кейптауна пытался адаптироваться к ослабленным экономическим условиям. Между тем, рынок Дубая сильно зависим от экспатов и в последние годы был наводнен избыточным предложением. Однако благодаря повышенному спросу на виллы, во второй половине года падение цен замедлилось.

Привлекательность городов

Несмотря на недавнее падение цен, Гонконг остается самым дорогим городом в мире по стоимости элитной жилой недвижимости. Цены здесь на 78% выше, чем в Нью-Йорке, занявшем второе место. Куала-Лумпур — город с самой низкой оценкой в рейтинге, его стоимость составляет всего 6% от Гонконга. Города в Испании остаются привлекательными как в европейском, так и в глобальном контексте. Стоимость премиальной недвижимости в столице страны Мадриде на 47% ниже, чем в Риме и на 56% ниже, чем в Париже. На восточном побережье США цены в Майами на 61% ниже Нью-Йорка. На западном побережье страны — Сан-Франциско на 16% выше Лос-Анджелеса.

Арендная плата в премиальном сегменте продолжает корректироваться

Ситуация на мировом рынке аренды элитной недвижимости развивается пока не столь позитивно, прежде всего из-за ограничений на поездки и пониженный спрос в дорогих локациях центральных районов городов. Положительная динамика арендной платы во второй половине года зафиксирована лишь в 31% городов, хотя это выше, чем 19% в первой половине 2020 года.

Ограниченная мобильность снизила стоимость аренды в городах по всему миру, включая Европу. Однако Амстердам и Берлин оказались более устойчивыми: за последний год арендная плата на элитное жилье здесь выросла, благодаря ограниченности предложения. Регулирование рынка аренды в Берлине также привело к дальнейшему сокращению предложения сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку арендодатели все чаще переводят квартиры на рынок продажи. В связи с этим предложение находится на рекордно низком уровне. Туризм продолжает оставаться важной движущей силой для многих европейских городских рынков аренды. Поэтому пандемия и закрытие границ столь сильно повлияли на этот сегмент. В некоторых европейских городах был зафиксирован рост предложения квартир в аренду, поскольку часть лотов из краткосрочной аренды перешли в долгосрочную. Как следствие, за последний год арендные ставки снизились в Париже, Мадриде и Барселоне. В Лондоне помимо аналогичной причины, предложение увеличилось в том числе за счет выхода новых проектов. Именно поэтому в столице Великобритании мы наблюдаем самое большое падение арендных ставок на европейском премиальном рынке недвижимости.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдается снижение арендной платы, но Сеул продолжает идти против тренда. В 2020 году в Гонконге было зафиксировано самое большое снижение арендной платы среди городов Азиатско-Тихоокеанского региона, за ним следует Сидней. На арендную плату в обоих городах сильно повлияло снижение международного и корпоративного спроса в результате ограничений на поездки. При этом падение ставок с началом пандемии в первой половине года ощущалось сильнее. Экономическая активность в Китае нормализовалась во второй половине года. Однако ограничения на поездки остаются в силе, что влияет на сокращение спроса на рынке аренды.

В целом ситуация на рынке элитной аренды не столь позитивна, как на рынке покупки-продажи. Исключением является Сеул, где за последний год зафиксирован самый высокий рост арендной платы в мире. В Южной Кореи действует уникальная система Jeonse, — арендаторы платят арендодателю возвращаемый депозит, эквивалентный 70-80% от стоимости недвижимости. Сегодня объявления Jeonse теряют популярность, поскольку арендодатели стремятся перейти на регулярные договоры аренды из-за рекордно низких процентных ставок.

Желание увеличения площадей стимулирует рост арендной платы в городах США

Поскольку за последний год многие предпочли уехать из густонаселенных районов, популярными стали города с большими открытыми пространствами и с большими по площади лотами. Таким образом Лос-Анджелес и Майами сохранили динамику положительного роста арендной платы. В то же время, в более густонаселенном Сан-Франциско арендные ставки снизились. Наибольший спад в США зафиксирован в Нью-Йорке, поскольку уровень предложения здесь более высокий.

Разрыв спроса и предложения сказывается в Кейптауне и Дубае

Кейптаун испытал наибольшее падение стоимости аренды по сравнению с другими городами индекса за последний год, из-за увеличения объема предложения за счет перехода объектов краткосрочной аренды в долгосрочную, вследствие сокращения туристических потоков. В Дубае избыток предложения продолжал сказываться на низкой стоимости аренды. Однако тренд замедлился во второй половине года по мере роста экономической активности.

Уровень арендных ставок

Несмотря на падение арендной платы за последний год, Нью-Йорк продолжает удерживать лидирующие позиции, как город с самой высокой арендой в элитном сегменте недвижимости. Ставки в Нью-Йорке на 65% выше, чем в Лос-Анджелесе, втором по величине городе в США и четвертом в целом по средней арендной плате в мире.

За Нью-Йорком на втором и третьем месте соответственно следуют Гонконг и Токио, как два самых дорогих города в Азии. Средняя арендная плата в Гонконге на 33% выше, чем в Токио по состоянию на конец 2020 года.

В Европе лидером по размеру аренды выступает Париж, при этом он находится на пятом месте в мире. Между тем, Мадрид считается самым дешевым европейским городом. Аренда элитного жилья в испанской столице составляет 41% от средней ставки Парижа.

Доходность арендной недвижимости

Средний индекс доходности жилой недвижимости премиального сегмента на конец 2020 года составил 3,2%, что на 0,1% ниже аналогичного показателя 2019 года.

В 2020 году рост стоимости арендной платы не отразился на доходности от сдачи недвижимости в аренду. Снижение корпоративного спроса, рост предложения из-за перехода краткосрочных лотов в долгосрочные, переезд из городской среды, — все это повлияло на рост средней арендной платы в городах мира. Тем не менее, рост цен был скромным, поэтому на средней доходности жилья практически не отразился.

Самые большие изменения доходности в арендном бизнесе среди городов в Индексе произошли в Нью-Йорке. Средняя доходность здесь составила 4,2% в декабре 2020 года, что на 0,3% выше показателей 2019 года. В результате пандемии жизнь в городах плотной застройки вышла из моды, что ярче всего отразилось на рынке Нью-Йорка. Однако стоимость аренды здесь за последний год значительно упала. В то время как собственники объектов на продажу могут удерживать свою недвижимость во время кризиса, арендодатели с большей вероятностью снизят арендную плату, чтобы сохранить свою недвижимость занятой. Среди европейских городов, самое заметное снижение Индекса доходности произошло в Москве – показатель опустился с 5% в 2019 году до 4,8% в 2020 году. Существенную долю арендаторов элитной недвижимости в российской столице занимают экспаты. В Азиатско-Тихоокеанском регионе наибольшее изменение за тот же период произошло в Бангкоке: с 4,6% в 2019 г. до 4,3% в 2020 г. Рынок элитной аренды в тайской столице отличается высоким уровнем предложения, в то время как спрос в основном определяется международными арендаторами.