14.09.2021

Investpoint: Пациент скорее жив

Рынок офисной недвижимости Москвы возвращается к допандемийным значениям: коворкинги и сервисные офисы по-прежнему не реализовали захват рынка, а премиальные бизнес-центры показывают стабильный рост.

Показатели ввода в 2021 году уже достигли рекордных значений за последние семь лет, приблизившись к отметке 500 тыс. кв. м новых офисных площадей. Однако вместе с тем на рынке происходят структурные изменения: возврат активности по вводу коммерческих площадей к допандемийным показателям пока не привел к существенному пополнению спекулятивного предложения рынка – ввиду того, что большинство новых офисных объектов либо строятся под конкретного арендатора в формате BTS, либо контрактуются уже на этапе строительства. Наблюдаемый тренд позволяет говорить о пересмотре среднесрочного прогноза в позитивную сторону, а новые объемы ввода в 2021 году превысят показатель 2020 года на 22%.

По данным CBRE, доля свободных площадей на офисном рынке по состоянию на конец II квартала составляла 9,2%, что на 0,7 п.п. меньше показателя за аналогичный период 2020 года. В то же время, по оценке Colliers этот показатель еще ниже – 8,1%. Ожидания драматического падения рынка не оправдались – в том числе за счет высокой активности арендаторов из сферы IT, e-commerce и традиционных лидеров спроса на офисы – банковских организаций и компаний из производственного сектора. Кроме того, как уже было отмечено выше, далеко не весь объем нового предложения вышел на спекулятивный рынок – экспансия формата built-to-suit безусловно оказывает влияние на состояние рынка.

«Можно прогнозировать, что к концу года показатель вакансии в офисном сегменте все же вернется к уровню прошлого года – 10-12%. На постепенное выравнивание повлияет ряд факторов, в том числе одномоментный выход на рынок крупных объемов предложения. В долгосрочной же перспективе влияние окажет законодательная новелла 2021 года для девелоперов – рост платы за смену ВРИ, который стимулировал игроков рынка жилой недвижимости к выходу в коммерческий сегмент и анонсу новых больших объемов не только производственных или складских, но и офисных площадей. Наиболее стабильные позиции с точки зрения востребованности арендаторов, в любом случае, сохранит сегмент премиальных офисных центров», — отмечает Главный аналитик Investpoint Александр Вебер.

Несмотря на расхожее мнение, что классические премиальные бизнес-центры уступят место гибким пространствам, этого так и не произошло. По данным Cushman & Wakefield, объем сделок новой аренды в гибких рабочих пространствах Москвы составил 22 тыс. кв. м. или 16% от совокупного объема сделок новой аренды за первое полугодие 2021 года. В то же время, по данным CBRE, доля гибких пространств в Москве все еще составляет 1,4% от общего объема офисов в Москве. Для сравнения, в Лондоне этот показатель составляет 6,9%, в Амстердаме – 6,3%. Конкуренция классическим офисам со стороны коворкингов пока объективно не грозит.

Более того, на фоне роста сегмента гибких офисов наиболее стабильным остается премиальная офисная аренда. Элитные бизнес-центры не столкнулись с сокращением спроса (в этом тренды похожи на элитную жилую недвижимость). Наиболее классические и востребованные бизнес-локации, в том числе такие как «Москва-Сити», не испытали нехватки арендаторов и рост вакансии в них также не зафиксирован – поскольку традиционные арендаторы таких проектов также сохранили свою стабильность. Даже скорректировав свой рабочий распорядок и переведя часть сотрудников на домашний режим, компании не сократили площади своих офисов, а использовали освободившееся пространство для организации рекреационных и неформальных рабочих зон «В ближайшей перспективе мы ожидаем, что элитный и премиальный сегменты офисной недвижимости продолжат показывать стабильный рост. Большую экспансию также будет показывать сегмент коворкингов и сервисных офисов – до 30% роста, однако при этом доля формата на рынке не превысит показателя 2%», — говорит Александр Вебер из Investpoint.

Рынок качественной офисной недвижимости, по примеру жилой, продолжает концентрироваться в портфелях наиболее стабильных и опытных игроков, показывающих уверенный рост доходов. Так, существенный рост и устойчивое развитие показала компания Valartis Group: доход девелопера стабильно рос на протяжении всего 2020 года. Новые проекты вывели на рынок девелоперы KR Properties и Stone Hedge, несмотря на сложности во взаимоотношениях с арендаторами, продолжила развитие своего флагманского проекта Comcity и компания PPF Real Estate Russia, развивая попутно проект на рынке жилищной недвижимости. По-прежнему востребованы у арендаторов объекты в премиальных центральных локациях, где новое предложение появляется исключительно для компаний high-end сегмента – такие как «Женевский дом», «Берлинский дом» и другие. Такой формат БЦ, с учетом их локаций, востребован под размещение штаб-квартир и представительских офисов, сохраняющих актуальность даже в постпандемийной экономике.

«Уже сейчас можно говорить о том, что в ближайшей перспективе следующего года рынок вероятнее всего начнет показывать прежнюю, допандемийную динамику ввода деловых комплексов, спроса и, соответственно, уровня вакансии качественных офисных площадей. Бизнес, как и люди, адаптировался к новой реальности, и даже изменение образа жизни не привело к «концу» офисного рынка в привычном его понимании. Наибольшим спросом, вероятнее всего, будут пользоваться деловые центры именно премиального сегмента – и с точки зрения качества арендных площадей, и как стабильный актив для частных инвесторов. Сервисные офисы и коворкинги же продолжат наращивать свою долю, но меньшими темпами», — заключает эксперт.