26.04.2023

Реконструкция исторических зданий на самоокупаемости

Застройка многих российских городов остро нуждается в модернизации, но гигантский объем работ непосилен для региональных и федерального бюджетов. Однако в большинстве случаев дорогостоящую реконструкцию зданий, в том числе исторических, несложно превратить в самоокупаемые проекты ― только за счет акцента на повышение энергоэффективности. В вопросе разобрались эксперты «ROCKWOOL Россия».

Районы и кварталы нерешенных проблем

В то время, как нормативные требования к энергетической эффективности новых зданий в нашей стране регулярно повышаются, энергопотребление старой городской застройки только растет за счет ветшания ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций.

В зависимости от защитного статуса, выделенного финансирования и наличия заинтересованных инвесторов, здания в историческом центре может ожидать разная судьба:

— косметический ремонт, затрагивающий лишь фасадные работы для восстановления экстерьера здания;

— капитальный ремонт, направленный на устранение физического износа конструкций здания и восстановление первоначальных характеристик;

— реставрация – восстановление исторического облика с использованием аутентичных материалов и технологий;

— реконструкция, подразумевающая комплексное усовершенствование инженерных систем и ограждающих конструкций здания;

— реновация, включающая глубокую реконструкцию, зачастую со сменой назначения здания (например, переделка доходных домов в гостиницы, офисы банков и т.п.);

— редевелопмент, то есть превращение старых промышленных зданий в современное комфортабельное жилье, офисы, общественные пространства.

Активнее всего проблему старого жилого фонда решают в столице: объекты, не представляющие исторической ценности, идут под снос, а прочие участвуют в реставрационной программе. С 2011 года завершена реставрация 1 754 памятников московской архитектуры, и на конец 2022 года еще 700 объектов были в работе.

В Санкт-Петербурге, где в историческом центре насчитывается более 9 000 зданий с охранным статусом, за последние 15 лет лишь несколько сотен зданий подверглись комплексной реконструкции или реновации со сменой назначения. В городах с хорошо сохранившимся историческими центрами, таких как Тверь, Ярославль, Казань и Нижний Новгород, ситуация ничуть не лучше.

Чаще всего модернизация исторических зданий ограничивается косметическим ремонтом и восстановлением внешнего облика здания, а меры по повышению энергоэффективности предусматриваются довольно редко. Однако в последнее время, в контексте развития тренда «зеленого» строительства, современные энергоэффективные материалы становятся все более популярны в крупных городах. Так, например, решения из каменной ваты ROCKWOOL применялись в процессе замены перекрытий при реконструкции Петропавловской крепости в 2021 году, при реконструкции здания Биржи и Александровского Дворца в г. Пушкин в 2017 году.

Технологии самоокупаемой реконструкции

Между тем, уже реализованные в России проекты комплексной реконструкции зданий позволяют оценить огромный потенциал энергосбережения. Так, несколько лет назад Правительством Санкт-Петербурга в партнерстве с компанией «ROCKWOOL Россия» был реализован проект реконструкции 9-этажного многоквартирного дома в г. Выборг Ленинградской области по адресу ул. Офицерская 14. Проект включал теплоизоляцию подвала, чердака, а также труб отопления и горячего водоснабжения. За счет сокращения затрат на отопление окупаемость этого проекта была достигнута всего за 1,5 года!

Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик компании «ROCKWOOL Россия», подчеркивает, что важным моментом в этом и многих других успешных проектах по повышению энергоэффективности стало использование высокоэффективной теплоизоляции. Так, каменная вата сохраняет теплоизолирующие свойства более 50 лет и не дает усадку на протяжении всего срока службы здания.

Андрей Петров отмечает, что для каждого типа строительных конструкций (внешних стен, чердачных перекрытий, скатных кровель) существуют специально разработанные теплоизоляционные материалы и решения. И только комплексный подход к утеплению как ограждающих конструкций, так и трубопроводов отопления и горячего водоснабжения дает наилучший результат в плане энергосбережения.

Проекты реконструкции часто включают ремонт фасада с заделкой швов, штукатуркой и покраской внешних стен. Если включить в перечень фасадных работ монтаж многослойной системы утепления ROCKFACADE с тонкой штукатуркой, это лишь незначительно увеличивает суммарные затраты. Однако это позволит не только продлить ресурс здания, но и повысить его энергоэффективность, тепловой и акустический комфорт жителей. Также важно, что применение такого решения позволяет сохранить исторический облик зданий со штукатурным фасадом.

Помимо утепления ограждающих конструкций и трубопроводных коммуникаций, значительный эффект энергосбережения дает модернизация инженерных систем здания. Комплексное утепление здания в сочетании с установкой индивидуальных тепловых пунктов с погодным регулированием и термостатических вентилей на приборы отопления сокращает затраты на отопление зданий на 70% (то есть более чем в 3 раза).

Многогранные выгоды для муниципальных властей и инвесторов

Поскольку в нынешних условиях для муниципальных бюджетов наступает время экономии, подходы к модернизации старого фонда зданий с использованием комплексной теплоизоляции становятся особенно актуальны.

С точки зрения муниципальных властей ценны несколько аспектов такого подхода:

— незначительное увеличение общей сметы;

— работы по утеплению зданий в жилой исторической застройке могут проводиться без отселения жильцов;

— проекты по комплексному утеплению имеют срок окупаемости от 1,5 до нескольких лет и точно просчитываются в зависимости от местных коммунальных тарифов;

— все используемые при утеплении материалы производятся на российских заводах;

— при использовании теплоизоляции на основе каменной ваты улучшаются все аспекты пожарной безопасности, включая огнестойкость утепляемых конструкций.

Кроме того, акцент на повышении энергоэффективности строения сокращает затраты на теплоснабжение до 3-4 раз и повышает привлекательность здания для арендаторов и будущих покупателей. Это особенно ценно для инвесторов, оплачивающих проекты реновации исторических зданий с изменением назначения (переделка в гостиницы, офисные центры и т.п.).

О компании

Подразделение «ROCKWOOL Россия» входит в Группу компаний ROCKWOOL — одного из мировых лидеров в производстве решений из каменной ваты. Продукция применяется для утепления, звукоизоляции и огнезащиты и предназначена для всех видов зданий и сооружений, а также промышленного оборудования. ROCKWOOL оказывает консультационные услуги в области повышения энергоэффективности зданий, поставляет системные решения для утепления фасадов, кровель и огнезащиты, декоративные панели для фасадов, акустические подвесные потолки, звукоизолирующие барьеры для защиты от дорожного шума и антивибрационные панели для железных дорог, субстраты для растениеводства.

Компания ROCKWOOL основана в 1909 году. ROCKWOOL принадлежит 51 производственная площадка по всему миру. Штат насчитывает около 12 000 специалистов. Российские производственные предприятия ROCKWOOL находятся в г. Балашиха, мкрн. Железнодорожный Московской области, в г. Выборг Ленинградской области, в г. Троицк Челябинской области и в ОЭЗ «Алабуга» (Республика Татарстан).