22.07.2023

«Метриум»: В I полугодии 2023 года рост предложения московских новостроек остановился

Московские застройщики перестали наращивать предложение новых квартир и апартаментов. За I полугодие 2023 года суммарное число помещений в продаже увеличилось менее, чем на 1%, подсчитали аналитики «Метриум». В других секторах рынка рост предложения существенно сократился.

К концу I полугодия 2023 года рост суммарного предложения новостроек на рынке Москвы остановился. В июне застройщики продавали порядка 71,6 тыс. квартир и апартаментов против 71,2 тыс. в декабре 2022 года (рост на 0,6%).
Таки образом, объем рынка за полгода практически не изменился, что резко контрастирует с динамикой 2022 года. Аналитики «Метриум» напоминают, что к началу прошлого года в продаже было 46,6 тыс. помещений, к середине года – 56,4 тыс., а к концу – 71,6 тыс. То есть за первое полугодие 2022 года предложение выросло на 21%, а за второе – на 27%. Вместе с тем, доля нераспроданных квартир сейчас достигает 44%, тогда как в тот же период 2022 года она составляла 22%, 2021 года – 21%, 2020 – 24%.
Тенденцию 2023 года определил самый крупный и доступный по цене сегмент рынка новостроек – массовый. В июне застройщики предлагали 22,5 тыс. квартир и апартаментов в комплексах эконом- и комфорт-класса, тогда как в декабре 2022 года – 26,1 тыс. Предложение массовых новостроек сократилось на 14%. Для сравнения: в первом полугодии 2022 года помещений в новостройках эконом- и комфорт-класса в продаже стало больше на 26%, как и во втором – также на 26%.
В других сегментах рынка девелоперы продолжали наращивать предложение, но тоже замедленными по сравнению с прошлым годом темпами.
В бизнес-классе в июне девелоперы предлагали покупателям 20,6 тыс. квартир и апартаментов против 18,7 тыс. в конце 2022 года. Таким образом, предложение увеличилось на 10,5%. В аналогичный период 2022 года этот показатель возрос на 14%, а во втором полугодии – на 23%.
Девелоперы премиальных новостроек выставили на продажу в июне 5,9 тыс. квартир и апартаментов против в 5,5 тыс. в конце 2022, нарастив таким образом предложение на 6,6%. Впрочем, в 2022 году премиальный сектор увеличивался быстрее – в первом полугодии на 51%, во втором – на 14%.
«Потребительская активность в премиальном сегменте по итогам I полугодия 2023 года существенно выросла относительно конца 2022 года, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Текущий уровень сделок по ДДУ уступает только периоду ажиотажного спроса во время пандемии. Учитывая это, предложение постепенно вымывается с рынка, особенно в наиболее ликвидных проектах. В результате постепенно восстанавливается баланс на рынке, и ведущие девелоперы постепенно сворачивают скидочные акции, хотя по-прежнему готовы согласовывать с клиентами индивидуальные условия. В целом же запасы предложения у застройщиков иссякают, поэтому увеличение числа помещений в продаже в ближайшие месяцы всё менее вероятно».
Незначительный рост предложения зафиксирован в сегменте новостроек элитного и делюкс сегментов, где в июне застройщики предлагали 1,2 тыс. квартир и апартаментов, что сопоставимо с уровнем конца 2022 года. Прирост оценивается в 1,7%.
Заметное увеличение объема предложения произошло в Новой Москве. Здесь к концу первого полугодия застройщики продавали 19,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 10,3% больше, чем в конце 2022 года (18,1 тыс.)
«Девелоперы начали реагировать на затоваривание рынка, – говорит Руслан Сырцов, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сниженного спроса объем предложения слишком большой – порядка 70 тыс. квартир и апартаментов – это рекорд. Сейчас на замедление динамики предложения сказывается отсрочка разработки и старта новых проектов в 2022 году, а также более умеренная политика пополнения линейки предложения в реализуемых проектах. Однако, чтобы преодолеть затоваривание, этого недостаточно, – необходимо устойчивое повышение спроса на новое жилье. Сейчас число сделок на рынке жилья постепенно повышается. В первом полугодии спрос на новостройки вырос на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Такая динамика позволит снизить конкуренцию и стабилизировать цены, которые могут уже в скором времени начать повышаться».
По мнению аналитиков «Метриум», к концу года объем предложения сократится, на что указывают разные косвенные данные. Так, снизился суммарный объем текущего строительства: если в середине 2022 года застройщики возводили в Москве около 19 млн «квадратов», то теперь – 18,5 млн. Одновременно уменьшился объем запасов квартир, продажи которых не начаты. В 2020-2022 году этот показатель в Москве составлял около 22%, а сейчас он сократился до 16% от общего числа строящихся квартир. Наконец, на 28% снизилось число новых проектов, вышедших на рынок Москвы в I полугодии 2023 года относительно аналогичного периода 2022 года.