27.07.2023

«Метриум»: Итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 10,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 225 700 руб. (без изменений за квартал и полугодие, +0,9% за 12 месяцев).

Основные тенденции

Расширение экспозиции первичного рынка недвижимости Новой Москвы продолжается. Количество предложений за I полугодие 2023 года увеличилось на 10,3% до 19,3 тыс. лотов.

Цены стабильны относительно конца 2022 года. На конец июня средневзвешенная цена кв. метра составила 225,7 тыс. руб.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в I полугодии 2023 года составило 8,6 тыс. штук. Самыми активными месяцами стали май и июнь – было зарегистрировано по 1,7 тыс. ДДУ. Таким образом, II квартал 2023 года стал наиболее успешным за последние 15 месяцев. Спрос восстанавливается, однако текущая активность покупателей пока не способна перекрыть возросшее предложение.

Предложение

По итогам I полугодия 2023 года на рынке недвижимости Новой Москвы экспонировалось 46 проектов. Суммарный объем предложения на конец периода составил 19,9 тыс. лотов, из них 19,3 тыс. приходится на квартиры, а 0,6 тыс. – на апартаменты. По сравнению с концом 2022 года, количество предложений увеличилось на 10,3%. Расширение экспозиции коснулось только квартир.

В I полугодии 2023 года на рынок Новой Москвы вышли в продажу пять новых жилых комплексов. Три из них являются проектами ГК «Самолет».

Новые проекты на первичном рынке недвижимости Новой Москвы в I полугодии 2023 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Юнино	ПИК	квартиры
2	Квартал Западный	ГК «Самолет»	квартиры
3	Новое Летово	СЗ «Гарант-Инвест»	квартиры
4	Квартал Марьино	ГК «Самолет»	квартиры
5	Подольские кварталы	ГК «Самолет»	квартиры

Подавляющее большинство предложений в продаже – 96% – сосредоточено в НАО. Самый популярный район – Сосенское (45,9% рынка).

По стадии строительной готовности на рынке превалируют корпуса на этапе монтажа этажей, их относительное количество с конца 2022 года к концу июня выросло на 13,4 п.п. и заняло 67% рынка. Меньше всего представлено готовых лотов (4,4%, -2,2 п.п. за полугодие), а также вариантов в корпусах на стадии отделочных работ (8,5%, -1 п.п. за полугодие).

В Новой Москве основная часть предложений приходится на одно- (40,2%) и двухкомнатные (28,2%) квартиры и апартаменты. Доля многокомнатных форматов к концу июня 2023 года стала составлять менее 1%.

Количество квартир с чистовой отделкой, занимавших менее половины рынка Новой Москвы в конце 2022 года, за полугодие выросло до 54,2% (+4,9 п.п. за полгода). В ряде проектов, где по умолчанию нет отделки или есть только предчистовая отделка, за дополнительную плату застройщик может выполнить чистовые работы, а в некоторых случаях и сделать меблировку.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве на конец июня 2023 года составила 225 700 руб. (без изменений за квартал и полугодие, +0,9% за 12 месяцев). Квартиры, которые занимают основную часть рынка, в среднем дешевле апартаментов на 1,4%.

Средний бюджет предложения в I полугодии снизился на 4,5% и составил 10,5 млн руб. Средняя площадь лота достигла 46,6 кв. м, сократившись на 2,3 кв. м по сравнению с концом прошлого года. Самый распространенный формат квартир и апартаментов в Новой Москве – от 30 до 50 кв. м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке). Значительная часть предложений находится в ценовом диапазоне от 5 до 10 млн рублей.

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	Бюджет, руб.
Площадь, кв. м	до 5 млн	5–10 млн	10–15 млн	15+ млн
до 30	2%	18%
30-50		28%	13%
50-70		4%	21%	3%
70-90		1%	4%	5%
90+				1%

Рейтинг самых доступных предложений квартир и апартаментов в Новой Москве в июне 2023 года:

– «Воскресенский Парк»: апартамент площадью 22,8 кв. м за 3,4 млн руб.

– «Алхимово»: квартира площадью 21,7 кв. м за 4,2 млн руб.

– «Цветочные поляны Сити»: квартира площадью 23 кв. м за 4,3 млн руб.

– «Середневский лес»: квартира площадью 19,6 кв. м за 4,3 млн руб.

– «Цветочные поляны Экопарк»: квартира площадью 21 кв. м за 4,4 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений квартир и апартаментов в Новой Москве в июне 2023 года:

– Russian Design District: квартира площадью 135,5 кв. м за 48,4 млн руб.

– «Скандинавия»: квартира площадью 153,3 кв. м за 38,4 млн руб.

– «Новое Летово»: квартира площадью 157,8 кв. м за 29,3 млн руб.

– «Академия парк»: таунхаус площадью 188,7 кв. м за 28 млн руб.

– «Испанские кварталы» квартира площадью 106,7 кв. м за 27,9 млн руб.

Спрос

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в I полугодии 2023 года составило 8,6 тыс. штук. По сравнению со II полугодием 2022 года, активность покупателей упала на 6,8%, а год к году – на 15,4%. Самыми активными месяцами стали май и июнь – тогда было зарегистрировано по 1,7 тыс. ДДУ. За счет этого в поквартальной статистике II квартал 2023 года стал наиболее успешным за последние 15 месяцев.

Доля сделок в Новой Москве, заключенных с ипотечным кредитованием, в I полугодии 2023 года стала снижаться, но все еще находится на уровне выше 80%. Высокая доля ипотечных сделок сохраняется с июня 2022 года, когда ставка по стандартной ипотеке уменьшилась с 15% до ~10% годовых, что послужило причиной возросшего интереса к ипотечным программам.

Все сделки Новой Москвы пришлись на комплексы, расположенные в НАО. Среди районов по количеству заключенных сделок лидирует Сосенское – здесь было заключено 37% ДДУ. Самым продаваемым комплексом по числу ДДУ стал ЖК «Новое Внуково», расположенный в районе Кокошкино (это единственный комплекс в данном районе).

«Рынок Новой Москвы становится все более однородным – здесь наибольшую часть занимают масштабные жилые кварталы с собственной инфраструктурой, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Предложение в таких проектах увеличивается, так как застройщики выводят в продажу новые корпуса и выходят на рынок с новыми проектами. Однако такой широкий выбор вариантов превышает сегодняшние потребительские возможности. В мае и июне покупатели проявляли большую активность, чем ранее, но не в той степени, как того требует возросшая экспозиция. Подобная ситуация не позволяет повышать цены. Вместо этого застройщики делают ставку на уменьшение площадей квартир и апартаментов, а также не включают в изначальную цену отделочные работы, которые теперь можно дозаказать отдельно».