22.11.2023

«Метриум»: За прошедший год цены поднялись во всех сегментах первичного рынка Москвы

За прошедшие 12 месяцев в Москве выросли цены на новостройки всех сегментов. Сильнее всего подорожали премиальные проекты – на 14,4%, наименее активный рост – на 5,3% – зафиксирован в бизнес-классе. Средняя стоимость всех московских новостроек в октябре 2023 года достигла 436,1 тысяч рублей за кв. м, что на 6,9% больше, чем в октябре 2022 года.

Рост цен на московские новостройки ускорился. За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы (во всех классах, а также включая локальный рынок Новой Москвы) выросла с 408,1 тысяч рублей до 436,1 тысяч рублей. Таким образом, новое жилье в столице за год подорожало на 6,9%, подсчитали эксперты компании «Метриум». В свою очередь, рост цен с октября 2021 года по октябрь 2022 года составил всего 4,9%. Вместе с тем вырос и спрос: в октябре 2023 года клиенты первичного рынка столицы совершили 10 705 сделок по ДДУ, что на 151,3% больше, чем годом ранее.

Если же рассматривать динамику цен в разрезе сегментов, то в массовых новостройках (стандарт- и комфорт-класс) средняя цена квадратного метра повысилась за год с 287,2 тысяч рублей до 323,7 тысяч рублей, то есть на 12,7%. Первичное жилье массового сегмента поступательно дорожало в январе-мае 2023 года, а летом и в начале осени был зафиксирован резкий рост цен. Вместе с ценами вырос и спрос: в октябре 2023 года клиенты массового сегмента совершили 3928 сделок по ДДУ, что на 82,2% больше, чем годом ранее.
Средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла за год с 413,4 тысяч рублей за кв. м до 435,2 тысяч рублей за кв. м, то есть на 5,3%. В сентябре-декабре 2022 года проекты бизнес-класса подешевели на 2,7% в связи с резким падением спроса. Однако в 2023 году потребительская активность в сегменте полностью восстановилась, а цены обновили исторический максимум. Вместе с тем, спрос в октябре 2023 года был на 325,5% больше, чем годом ранее (клиенты бизнес-класса совершили 2825 сделок по ДДУ).
«С весны 2023 года мы фиксируем стабильный рост цен на проекты бизнес-класса в большинстве округов Москвы, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Особенно ярко эта тенденция выражена в наиболее привлекательных и динамично развивающихся локациях. Например, комплексы бизнес-класса неуклонно дорожают в ЮАО, где застройщики активно осваивают Нагатинский полуостров, бывшие территории ЗиЛ и готовят редевелопмент Южного речного порта».
На рынке новостроек премиум- и элитного сегментов квадратный метр также стал стоить заметно дороже. Квартиры и апартаменты в премиальных новостройках в октябре 2022 года продавались в среднем за 552,1 тысяч рублей за кв. м, а в октябре 2023 года – за 631,7 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, в этом сегменте рынка цены выросли на 14,4% за год. Что касается спроса, то с лета 2023 года наблюдается рост интереса на проекты премиум-класса. В октябре 2023 года клиенты премиум-класса совершили 927 сделок по ДДУ, что на 472,2% больше, чем годом ранее.
«Столь внушительный рост спроса можно объяснить тем, что клиенты переориентируются на московский первичный рынок с зарубежных, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Состоятельные покупатели отказываются от инвестиций в европейские активы в связи с санкционной политикой ЕС. Кроме того, уже заметен перегрев на рынке жилья ОАЭ. Поэтому россияне начали продавать лоты в Дубае, пока они не потеряли ликвидность, и покупают квартиры в премиальных проектах Москвы».
В элитных новостройках и проектах реконструкции средняя цена квадратного метра поднялась с 1,66 млн рублей в октябре 2022 года до 1,87 млн рублей в октябре 2023 года, то есть на 12,7%. Потребительская активность на элитном рынке растет, главным образом, в связи с появлением новых проектов в привлекательных локациях. В октябре 2023 года клиенты элитного сегмента совершили 48 сделок по ДДУ, что на 60% больше, чем годом ранее.
«Элитный рынок проявляет повышенную устойчивость к внешним обстоятельствам, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Цены на элитное жилье активно растут даже в периоды экономической неопределенности. Элитные недвижимые активы гораздо лучше подходят для сбережения средств, нежели валюта, акции, драгоценные металлы. Особенное внимание советую обратить на современные проекты класса делюкс в привлекательных локациях, которые можно отнести к разряду трофейной недвижимости».
На локальном рынке новостроек Новой Москвы квадратный метр за последние 12 месяцев подорожал на 5,9%. Здесь средняя стоимость квартир повысилась с 227 тысяч рублей за кв. м в октябре 2022 года до 240,5 тысяч рублей за кв. м в октябре 2023 года. Сравнительно невысокий рост объясняется большим объемом предложения. Однако оно постепенно вымывается за счет активного спроса. Высокая покупательская активность объясняется стремлением клиентов успеть оформить льготную ипотеку на прежних условиях. В октябре 2023 года клиенты первичного рынка Новой Москвы совершили 2977 сделок по ДДУ, что на 138,5% больше, чем годом ранее.
«Девелоперам ТиНАО приходится конкурировать с проектами как в «старой» Москве, так и в Московской области, – подчеркивает Владимир Щекин, основатель и владелец Группы Родина (девелопер первого в России авторского жилого кластера RDD). – Тем не менее, за счет оптимального соотношения цены и качества Новая Москва остается привлекательной для покупателей. Существенная доля сделок в локации совершается инвесторами, рассчитывающими на перепродажу квартир после появления новых объектов транспортной и социальной инфраструктуры, повышающих ликвидность жилья. По уровню обеспеченности современными образовательными и спортивными учреждениями ТиНАО уже превосходит многие районы «старой» Москвы. Например, мы в Ватутинках (Десеновское) в этом году построили Центр художественной гимнастики Ирины Винер, Академию единоборств Fight Nights, Дизайнерский арт-бульвар – музей под открытым небом».

«В целом рост цен на рынке новостроек Москвы закономерен и обусловлен отложенным спросом после социально-экономических трудностей 2022 года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем на динамику повлияли также ослабление рубля и повышение ключевой ставки. На данный момент эти факторы привели к перетоку клиентов со вторичного рынка на первичный. Однако в перспективе сохранение дорогой рыночной ипотеки вкупе с ужесточением условий по госпрограммам чревато охлаждением рынка. Тем не менее, ликвидные новостройки продолжат расти в цене и останутся привлекательным объектом для инвестиций».