05.02.2024

Инвестиции дороже денег: спасает ли квартира в Москве от инфляции

В компании «Intermark Городская Недвижимость» провели исследование, приуроченное к 30-летию рынка элитной недвижимости в России. Эксперты оценили, насколько актив в виде столичной квартиры выдерживает инфляционную нагрузку и позволяет сохранить сбережения, а также рассмотрели, какой сегмент жилья оказывается более выгодным для инвестиций. По подсчётам аналитиков компании, инфляция за 30 лет составила порядка 20 000%. При этом стоимость элитной квартиры за тот же период без учета инфляции выросла на 35 п.п. Т.е. чистая прибыль инвесторов в элитные квадратные метры за 30 лет составила чуть более трети от стоимости вложения. Покупатели массового жилья смогли заработать за этот период чуть меньше – около 23 п.п.
Недвижимость во всем мире признана антиинфляционным активом, который дорожает сопоставимо с темпами инфляции. В России же из-за экономической турбулентности, всплески и падения не всегда дают прозрачное понимание насколько недвижимость остается выгодным вложением с точки зрения инфляционного роста. Так по подсчетам аналитиков агентства «Intermark Городская Недвижимость» за последние 30 лет инфляция в РФ составила около 20 000%, т.е. рублевые цены на потребительские товары выросли примерно в 200 раз. «Конечно, основной пик инфляции пришелся на непростые 90-е годы, но и в «нулевые» за редким исключением средние цены ежегодно прибавляли 10-12%», — комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость».

В рамках исследования эксперты «Intermark Городская Недвижимость» «очистили» от инфляции средние цены 1 кв. м жилья в Москве на массовом и элитном рынках, чтобы проанализировать как «чистая» стоимость недвижимости изменялась за последние 30 лет и является ли недвижимость антистрессовым активом.

За 30-летний период существования рынка элитной недвижимости стоимость элитного жилья без учета инфляции выросла на 35 п.п., в то время как массовое жилье демонстрирует чуть более скромный показатель в 23 п.п. Самую максимальную прибыль за всю историю существования элитного рынка могли извлечь удачливые инвесторы, купившие элитную квартиру на спаде рынка в 2000 г., продав ее в 2014 г. Чистый прирост стоимость активов по таким сделкам в среднем мог составлять 176 п.п., т.е. подобные вложения за 14 лет более чем утроились.

Московская недвижимость полностью подтверждает антиинфляционный статус. Если сравнить реальные, т. е. очищенные от инфляции, текущие цены, то с 2004-2005 года жилая недвижимость стойко держит инфляционный удар даже в периоды острых кризисов в экономике. «Не надо забывать также и об арендной доходности квартиры как актива. В последние 30 лет она составляла около 3-4%, т.е. даже в те годы, когда темпы роста цен на квартиры были сопоставимы с инфляцией (как, например, в 2023 году) владельцы московских квартир имели возможность оставаться «в плюсе» за счет сдачи квартиры в аренду», — говорит Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».

В последние 10 лет элитная недвижимость выглядит более выигрышно по отношению к инфляции нежели массовый рынок. «В этом нет ничего удивительного, поскольку элитное жилье ограничено по локации и гораздо более затратно в строительстве, нежели массовое. Поэтому рост цен на него не просто отыгрывает инфляцию, но и заметно превосходит ее. К примеру, в 2023 году официальная инфляция в РФ составила 7.5%, тогда как цены на элитное жилье и на первичке, и на вторичке выросли примерно на 9%, т.е. темп роста цен на 20% превысил инфляцию», — объясняет Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».