16.12.2024

Массовые завышения стоимости квартир в новостройках дадут о себе знать уже в 2025 году

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский рассказал, чем может грозить россиянам оформление ипотеки с завышением стоимости недвижимости в строящихся домах.

2024 год прошел под эгидой существенных изменений в структуре ипотечного кредитования на новостройки: за год существенно ужесточилась денежно-кредитная политика Центробанка РФ, выросли ставки по ипотеке, сократились возможности льготного кредитования. На фоне происходящего для поддержания спроса застройщики разработали собственные программы стимулирования спроса, а некоторые банки постарались получить дополнительный доход, в том числе в виде комиссий от застройщиков за продажи по льготной ипотеке. Эти инструменты, хоть имеют разное происхождение, привели к одному результату: завышению цен на новостройки.

— В 2024 году мы увидели много схем, некоторые из которых, мягко говоря, вызывают вопросы, другие выглядят откровенно проблемными, — говорит директор компании Жилфонд Александр Чернокульский. – Например, после того, как банки подняли минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам, на рынке появились посредники, которые предлагают следующую схему: если у человека не хватает денег, некая компания может выкупить квартиру у застройщика, допустим за 5 млн рублей, а затем перепродать конечному покупателю по ипотеке уже по более высокой цене, например, за 7 млн. Разницу от перечисленного банком “обналичивают” и используют чтобы компенсировать недостающий первоначальный взнос, увеличивая таким образом тело кредита. Также мы знаем, что в стоимость объекта часто включают “субсидии” на процентную ставку от застройщиков, и прочие “кэшбеки”. Своих клиентов мы обычно от подобного отговариваем, зная возможные последствия, но многие люди успели воспользоваться “выгодными” на первый взгляд, но проблемными в перспективе вариантами. Как говорится, если ты в школе не учил математики, то мир будет полон кэшбеков и дисконтов.

Вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию у обладателя такой ипотеки может не возникать вопросов и проблем, говорят эксперты. Однако в момент, когда недвижимость переходит из правового статуса строящегося жилья на вторичный рынок, возникает необходимость провести следующие действия: регистрация объекта, затем его оценка и изменение статуса в залоговых документах банка.

— Именно на этом этапе может выясниться, что квартира стоила не семь миллионов, а пять, ну может быть шесть вместе с повышением цены к моменту сдачи дома, – говорит Александр Чернокульский. – Банку не очень интересно получить в залог недвижимость, рыночная стоимость которой существенно ниже тела ипотечного кредита. Последствия могут быть разными, в зависимости от договора и политики конкретного банка. Думаю, некоторые могут разрывать договор кредитования и требовать полного погашения ипотеки в момент обнаружения несоответствия, другие будут требовать погашения разницы между оценкой и стоимостью объекта в договоре ипотеки и пересматривать условия кредитования в одностороннем порядке, также возможны судебные процессы по поводу правомерности использования госсубсидий, и так далее. При обычных рыночных обстоятельствах разницу мог бы нивелировать рост цен и инфляция: квартиры в новостройках по мере продвижения строительства обычно дорожают. Но сейчас, на фоне снижения активности на рынке недвижимости, застройщики не так активно повышают цены, а вторичный рынок и вовсе топчется на месте, еле догоняя инфляцию. И в следующем году причин для существенных сдвигов пока не предвидится, так что, полагаю, мы увидим, как сдаются в эксплуатацию новостройки, которые активно распродавали по разным схемам в 2024 году.