24.02.2025

KEY CAPITAL: Архитектурные излишества в новостройках — когда «фишки» становятся головной болью

Стоимость содержания жилья в новостройках премиум-класса в Москве может достигать 450 рублей за квадратный метр в месяц, а только клининг огромных лобби иногда составляет 30% общедомовых расходов жителей. Эксперты KEY CAPITAL — ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости — выявили ряд архитектурных решений, которые, несмотря на кажущуюся привлекательность, существенно увеличивают расходы собственников и создают множество эксплуатационных проблем. Сложное оборудование, эксклюзивные элементы фасадов и дизайнерские лобби – эти и другие «фишки» часто оборачиваются дорогостоящей головной болью для жильцов.

1. Уникальное оборудование — источник уникальных проблем

Стремление застройщиков оснастить свои объекты уникальным оборудованием, подчеркивающим элитарность проекта, зачастую оборачивается серьезными проблемами для будущих жильцов. Это могут быть сложные цифровые и роботизированные системы, скажем, в паркингах, или инженерное оборудование. Замена вышедших из строя деталей в такой технике превращается в настоящее испытание. Стоимость запчастей может быть завышена в десятки раз из-за отсутствия альтернативных поставщиков. В худшем случае поиск необходимых компонентов затягивается на неопределённый срок, а дорогостоящая система простаивает, становясь бесполезным балластом. Подобные ситуации не только влекут за собой ощутимые финансовые потери для собственников, но и снижают уровень комфорта проживания, ставя под сомнение целесообразность изначальных инвестиций застройщика.

2. Эксклюзивные элементы фасадов: красота или вечная проблема

Еще одна «фишка», призванная подчеркнуть индивидуальность проекта, — различные уникальные элементы декора, фасада и фурнитуры. Это могут быть сделанные на заказ стеклопакеты, единственный в своем роде отделочный камень или кованные художественные элементы из металла. Такое архитектурное решение может обернуться серьезными трудностями при повреждении хотя бы одного стеклопакета, плитки или элемента. Чем эксклюзивнее и кастомизированнее фасад, тем сложнее его эксплуатировать, а заменить утраченные или сломанные его элементы почти невозможно, если, скажем это натуральный природный камень с уникальным оттенком, который был характерен только для определенной породы, каменоломни и партии. Установка не идентичной замены неизбежно нарушит единообразие фасада, что обычно и происходит. Поэтому привлекательный внешний вид здания может обойтись жителям слишком дорого, если застройщики, скажем, не позаботятся заранее о запасных наиболее редких и недешевых элементов.

3. Козырьки и снег: дорогостоящее сочетание

Вынесенные козырьки, широкие подоконники и стеклянные навесы над входными группами — элементы, несомненно, украшающие фасад здания. Тем не менее в зимний период эти архитектурные детали могут превратиться в серьезную проблему, если архитекторы и застройщики заранее не оценили, как их эксплуатировать зимой. В этот период на них скапливаются массы снега и образуются сосульки, создавая угрозу безопасности жильцов и прохожих. Стеклянные козырьки подвержены риску повреждения из-за падения льда, что влечет за собой дополнительные затраты на их ремонт или замену. Регулярный вызов промышленных альпинистов или специальной техники для уборки снега и льда — неизбежное следствие отсутствия верных проектных решений, которые могут быть приняты еще до начала строительства.

4. Вес престижа: массивные двери и их скрытые издержки

Входные группы и межквартирные двери в новостройках часто поражают своими размерами и массивностью. Они, безусловно, создают эффект торжественности и солидности. Однако на практике такие двери могут доставить жильцам массу неудобств. Тяжелые створки сложно открывать, они провисают со временем, особенно если фурнитура — петли, коробка, доводчик — изначально не рассчитана на такой вес и интенсивность эксплуатации. Необходимость постоянной регулировки петель и доводчиков, а в последнее время и замена всей дверной конструкции, — неизбежное следствие установки сверхтяжелых дверей. Поэтому при выборе дверей со временем застройщики будут руководствоваться не только эстетическими соображениями, но и практичностью, ведь за эстетикой должно быть удобство в эксплуатации.

5. Высокие потолки и высокие тарифы: экономика общественных пространств

Роскошные лобби и просторные места общего пользования (МОПы) с высокими потолками — неотъемлемый атрибут новостроек высокого класса. Обилие света, дизайнерская мебель, многоярусные хрустальные люстры и произведения искусства — всё это, несомненно, производит впечатление. Тем не менее за внешним лоском скрываются значительные эксплуатационные расходы. Большие площади и высокие потолки требуют повышенных затрат на отопление и кондиционирование. До 30% от общих расходов на содержание дома уходит на клининг этих пространств — уборку полов, стен, очистку дорогих люстр и декоративных элементов. Содержание дорогостоящей мебели, декора и арт-объектов — дополнительная статья расходов для жильцов. Отказ от красивых лобби и мест общего пользования, конечно, невозможен — это уже стало стандартом для многих классов новостроек, но жители должны понимать, что красота, которую они видят вокруг себя, стоит больших средств в их чеке, поэтому если приоритеты клиента более прагматичные, можно искать новостройки с менее дорогими интерьерами.

6. Светлая отделка в МОПах: стильно, но непрактично

Светлые тона в отделке мест общего пользования — популярное дизайнерское решение, призванное создать атмосферу чистоты и простора. Однако в условиях высокой проходимости такая отделка быстро теряет свой первоначальный вид. Даже при использовании моющихся материалов неизбежно появление царапин, сколов, следов от рук, сумок, колясок, велосипедов и самокатов. Скрытые двери и лючки для эксплуатации здания, необходимые для доступа к коммуникациям, также быстро пачкаются, нарушая единообразие светлых поверхностей. Практичный подход к выбору цветовой гаммы и материалов для отделки позволил бы сохранить чистоту и привлекательный внешний вид общественных пространств на долгие годы.

7. «Аменитис»: востребованный сервис или бремя для собственников

Наличие разнообразных аменитис — сигарных комнат, винных погребов, детских игровых, фитнес-центров и бьюти-зон в составе МОПов, — безусловно, весомые преимущества новостройки. Однако эти дополнительные сервисы не всегда невостребованы, особенно в домах с квартирами без отделки. Первые два-три года, пока идет ремонт в квартирах, собственная инфраструктура может простаивать, но расходы на их содержание — коммунальные платежи, зарплата персонала, текущий ремонт — уже включены в тариф и оплачиваются собственниками. Поэтому эксперты KEY CAPITAL рекомендуют покупателям заранее узнать о том, будут ли доступны объекты собственной инфраструктуры всем желающим, помимо жителей (будет ли в них «жизнь»). Застройщикам же нужно проводить более тщательный анализ реальных потребностей в дополнительной инфраструктуре, а также быть готовыми (в лице управляющих компаний) к управлению этими объектами.

8. «Теплый двор»: комфорт или неоправданные расходы

Системы электрообогрева внутренних дворов, позволяющие поддерживать отсутствие снега и льда в зимний период, — решение, кажущееся привлекательным с точки зрения комфорта. Тем не менее эксплуатация таких систем связана со значительными затратами на электроэнергию, которые могут в 2-3 раза превышать расходы на традиционную уборку снега. Это дополнительное финансовое бремя ложится на плечи собственников. Зачастую более рациональным решением с экономической точки зрения является своевременная и качественная уборка территории от снега.

9. Мусорные комнаты: удобство или источник антисанитарии

Мусорные комнаты — еще одно неоднозначное проектировочное решение, призванное, на первый взгляд, повысить комфорт жильцов. Однако на практике такие помещения требуют дополнительной техники (например, пресс, занимающий порядка 150 кв. м), в том числе кондиционеров, вентиляции, «мокрых точек» и сервисных лифтов, а также специального персонала, который регулярно собирает и выносит мусор, моет и дезинфицирует контейнеры и сами помещения. Это влечет за собой увеличение расходов на обслуживание дома и, как следствие, рост тарифов для собственников. В связи с этим, прогнозируют аналитики KEY CAPITAL, в ближайшие годы возможен возврат к мусоропроводам, но уже с современными технологиями, помогающими избежать грязи и антисанитарии.

10. Декоративные посадки: украшение двора или источник дополнительных трат

Благоустройство придомовой территории — важная составляющая комфортного проживания. Тем не менее выбор растений для ландшафтного дизайна должен быть продиктован не только эстетическими соображениями, но и практичностью. Например, высадка туй в центре крупного города, где глубина грунта ограничена, зачастую приводит к гибели растений из-за неблагоприятных условий. В результате вместо зеленого оазиса жильцы получают чахлые посадки, портящие внешний вид двора. Необходимость регулярной замены погибших растений влечет за собой дополнительные расходы для собственников. Грамотный подход к ландшафтному дизайну, учитывающий климатические особенности и городскую среду, позволит создать красивый и ухоженный двор без лишних затрат.

«В условиях сложившейся экономической ситуации многие застройщики уже стремятся к удешевлению проектов, что зачастую означает снижение качества строительства и отказ от дополнительных опций, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Конечно, важно создавать эстетику и красоту. Но не менее важно выбирать решения, которые не только выделят проект, но и не станут обременением и хлопотами для жителей. Не всегда красота и эстетика — это что-то неудобное. Необходимо сместить фокус с внешней красоты на создание долгосрочной ценности для клиента — дома, в котором он захочет жить много лет. Разработка сервисной концепции, ориентированной на глубокую лояльность жильцов, позволит выделиться на фоне конкурентов и обеспечить долгосрочный успех проекта. В условиях, когда продуктовые характеристики проектов становятся все более однородными, именно сервисная составляющая и клиентоориентированный подход выходят на первый план. Важно развивать собственное “ДНК” компании, создавая уникальное предложение для покупателей и формируя долгосрочные отношения с жильцами».