31.03.2025

Intermark Аренда. Собственники элитных квартир в аренду попали в ловушку

По итогам февраля столичный рынок элитной аренды продолжает пополняться предложением – месячный прирост составил 6%, а за год объем предложения увеличился на 14%. Т.о. сегодня мы наблюдаем самый большой выбор квартир с января прошлого года. Объем предложения увеличивается за счет активного выхода на рынок аренды инвестиционных квартир. Зачастую их собственники являются новыми игроками рынка, еще не обладают качественной экспертной оценкой и на перегретом информационном поле завышают свои ожидания. В то же время арендаторы ощущают нехватку предложения, но по любой цене снимать элитное жилье не готовы.

Элитный рынок аренды Москвы продолжает пополняться предложением. Количество квартир в экспозиции за февраль этого года увеличилось на 6%, если сравнивать с февралем прошлого года – прирост составил 14%. Одной из тенденций начала этого года стал выход на рынок элитной аренды заметного объема квартир, купленных для инвестиционных целей. При этом сегодня нередко инвесторы оценивают арендный потенциал объекта опираясь на личные ожидания по доходности, что часто не соответствует рыночным ставкам. Если год назад объем переоцененных квартир не превышал 5% от всего объема предложения, то сегодня их доля доходит до 15%.

«В сложившейся ситуации сыграли роль два основных фактора. Стоит обратить внимание, что основные локации, где находятся квартиры с завышенными арендными ставками – это Даниловский и Пресненский районы. Именно здесь находятся масштабные жилые проекты квартальной застройки, квартиры в которых нередко покупались с инвестиционными целями. Зачастую, их собственники имеют либо первый опыт инвестиций, либо никогда ранее не выходили на рынок аренды, а продавали квартиры после окончания строительства. Сегодня же, когда ставки по депозитам все еще высоки, инвесторы выжидают момент для последующей продажи, а тем временем, решают сдать квартиру в аренду, — объясняет Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». — Ключевым моментом здесь является то, что происходит это на сильно перегретом спросом рынке. Причем перегретом, прежде всего, информационно. Последние полгода аналитики фиксировали ажиотажный спрос и нехватку ликвидного предложения. На рынке в итоге создалась атмосфера, что новая квартира уйдет по любой завышенной цене. Но это не так. Арендаторы оценивают рынок более взвешенно и реалистично. В итоге данный пласт квартир попадает в стагнационный объем».

Если говорить о неких усредненных характеристиках неверно оцененных квартир, то большинство из них обладают небольшими метражами. Именно такие квартиры чаще всего рассматривают в качестве инвестиционной покупки. Чаще всего это квартиры площадью от 50 до 100 кв.м. По функционалу это либо студии, либо квартиры с 1 спальней, максимум — общая кухня-гостиная и две спальни. В таких квартирах сделан свежий ремонт и расположены они в новых домах. «Стоит сказать, что это квартиры именно с теми характеристиками, которых так не хватает на рынке. Но в данном случае самостоятельность части собственников играет против них», — говорит Елена Куликова, генеральных директор «Intermark Аренда».

Самыми ликвидными объектами сегодня, которые сдаются в аренду в первую очередь, являются правильно оцененные квартиры, объекты с удачными планировочными решениями и видовыми характеристиками, а также уникальные квартиры. Наиболее популярными для аренды в феврале этого года были квартиры с 2-мя спальнями – 37% спроса.

Как результат сложившейся тенденции, завышенные ставки аренды сказались на росте цен. Так, предлагаемая ставка 1 кв.м высокобюджетного жилья увеличилась за год на 23% с 2 709 до 3 320 руб./кв.м/месяц. При этом реальные ставки, по которым сдавались элитные квартиры в феврале увеличились по сравнению с прошлым годом на 14% и составили 2 633 руб./кв.м/месяц.

График. Динамика изменения арендных ставок квартир, руб./кв.м/месяц

Источник: Intermark Аренда

Если оценивать только объем переоцененных квартир, то в среднем ставки аренды в них завышены на 20%. Но ожидания некоторых собственников могут превышать рыночные цены вдвое. Все это отражается на сроках экспозиции. Если год назад квартиры среднего сегмента со средней ценой 200-250 тыс. сдавались за месяц, то сегодня при гораздо более активном спросе на рынке, такие объекты могут простаивать более 3 месяцев. При грамотной оценке высокобюджетная квартира сегодня уходит с рынка в срок от 2 недель.

«Самый простой способ понять, что собственник оказался в ловушке завышенных ожиданий – обратить внимание на активность просмотров квартиры и на качество аудитории. Если за две недели нет показов, даже при высоком количестве звонков – это серьезный сигнал задуматься, что объект переоценен, поскольку спрос продолжает оставаться активным, — объясняет Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». – При этом на рынке участились случаи встречи с недобросовестными арендаторами, которые снимают такие переоцененные варианты под видом долгосрочной аренды, но понимая неопытность собственника, в реальности снимают на короткий срок, что выходит для них более выгодно, чем искать альтернативы».

Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда» объяснила, что важно вовремя выбраться из ловушки завышенных ожиданий: «Стоит понимать, что, если квартира не сдается хотя бы месяц – это потери, как минимум одного ежемесячного платежа. Потерянный бюджет простоя в итоге составляет большую сумму, чем собственник пытается отыграть повышением цены на 20%, уже не говоря о более высоких ожиданиях».

При этом в сложившейся ситуации на рынке аренды элитного жилья, у арендаторов сегодня началось удачное время. На рынке появилось больше вариантов, при правильном поиске можно найти хорошие примеры новых квартир в качественных жилых комплексах по цене, соответствующей рынку.