10.04.2025

«Вторичка» идет на обгон: готовое жилье дорожает быстрее новостроек по всей России

В большинстве городов-миллионников России весной 2025 года наблюдается неожиданная тенденция: цены на вторичное жилье растут быстрее, чем на «первичке». В некоторых регионах «вторичка» уже сравнялась по стоимости с новостройками — а порой и обгоняет их.

С января по март 2025 года во многих крупнейших городах страны наблюдается ускорение роста цен на вторичное жилье, причем динамика зачастую обгоняет сегмент новостроек. По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», в 11 из 15 мегаполисов именно «вторичка» демонстрирует более высокие темпы удорожания. Среди лидеров — Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Челябинск и Казань. Исключения из тренда составляют Москва, Нижний Новгород, Омск и Воронеж, где новостройки дорожают быстрее.

В Ростове-на-Дону в начале года цены на оба сегмента были сопоставимы, но за первый квартал «вторичка» прибавила сразу 10 тыс. рублей за кв. м — это рост на 9%. Теперь готовые квартиры здесь стоят в среднем дороже строящихся. При этом в новостройках сохраняется стагнация: город остается самым доступным по стоимости «первички» среди миллионников — 114 тыс. рублей за кв. м. Резкое сокращение объема предложения на вторичном рынке (в 3 раза за 5 лет) также подталкивает рост цен.

В Санкт-Петербурге «вторичка» подорожала на 18 тыс. рублей за кв. м (+8%) за квартал, в то время как новостройки прибавили лишь 5 тыс. рублей (+2%). При сохранении текущей динамики средняя стоимость на двух сегментах сравняется уже к середине года.

Особенно показателен сегмент студий — там цены на «вторичке» и «первичке» уже одинаковы: по 266 тыс. рублей за кв. м. Разница сохраняется в одно- и двухкомнатных квартирах, но она сокращается. Лишь многокомнатные объекты пока ощутимо дороже среди новостроек.

Где «вторичка» дорожает, а новостройки дешевеют

В Челябинске готовое жилье подорожало на 2 тыс. рублей (+2%), и при этом остаётся одним из самых доступных на рынке — 104 тыс. рублей за кв. м. А вот новостройки за тот же период потеряли 7 тыс. рублей за метр (-4%) — это самое сильное падение среди миллионников. Причина — избыточное предложение и отсутствие необходимости в эскроу-счетах для сданных домов.

Похожая ситуация в Волгограде: рост цен на вторичное жилье сочетается с умеренным снижением в первичном сегменте. В Перми динамика аналогичная. В Казани «вторичка» подбирается к отметке в 200 тыс. рублей за метр, которую «первичка» пока не может преодолеть. Город уверенно сохраняет третье место по стоимости жилья в стране.

В Новосибирске и Красноярске — рост вторичного рынка при стабильных ценах на новостройки. В Краснодаре наблюдается стагнация на обоих сегментах: значимых изменений с начала года не зафиксировано.

Где новостройки по-прежнему дороже

В Москве тренд обратный: «вторичка» стоит на месте, а «первичка» выросла на 7% (+28 тыс. руб.). Новостройки в столице остаются драйвером спроса за счёт притока покупателей из регионов и влияния программы реновации.

Нижний Новгород показывает максимальный рост в первичном сегменте среди всех мегаполисов — +10%, тогда как вторичное жилье прибавило лишь 2,5%. Это связано с ограниченным объемом новых проектов и высокой конкуренцией на вторичке. Аналогичная картина в Омске и Воронеже: новостройки растут быстрее, хотя разрыв пока не критичен.

А вот Сочи, хоть и не миллионник, заслуживает отдельного внимания. Готовое жилье здесь дешевеет с конца прошлого года: с ноября потери составили 14% (-60 тыс. руб. за кв. м). А вот новостройки дорожают — +16% за квартал. Причина — дефицит нового строительства из-за действующего моратория.

Почему «вторичка» вновь в фокусе спроса?

«Покупатели, которые не вписываются в условия семейной ипотеки (а таких сейчас большинство), всё чаще рассматривают покупку “новой вторички” вместо новостройки. По качеству они сопоставимы, не требуется ждать окончания строительства, видно качество ремонта и вид из окон. А главное — цена: такие квартиры зачастую дешевле и подлежат торгу, чего в случае с новостройкой добиться сложно. Всё это усиливает интерес к “вторичке” и подталкивает рост цен», — объясняет директор по развитию Витрины недвижимости Restate Евгения Домрачева.